# Amortissement LMNP : comment ça marche, et que faire des frais de notaire

> Au réel, le LMNP déduit chaque année une part du prix du logement hors terrain et du mobilier. Composants, report, revente, et le choix des frais de notaire chiffré sur deux cas.

Ramzi, loueur en meublé depuis 2021. Mis à jour le 12/11/2026. Page : https://locameuble.fr/guides/amortissement-lmnp

## L'essentiel

- Au réel, l'amortissement déduit chaque année une part du prix du logement, hors terrain, et du mobilier, répartie sur leur durée d'usage.
- L'amortissement ne peut pas créer de déficit : ce qui dépasse se reporte sur les années suivantes, sans limite de durée, alors qu'un déficit LMNP est perdu au bout de 10 ans.
- Chaque composant s'amortit sur sa propre durée, et quand l'un est entièrement amorti, l'annuité baisse et le résultat imposable monte d'autant.
- Frais de notaire en charge ou amortis : le choix est irrévocable et vaut aussi pour les biens que vous achèterez plus tard.
- Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont repris dans la plus-value à la revente, même pour un bien loué bien avant 2025.

## La réponse courte

Au régime réel, l'amortissement LMNP déduit chaque année une part du prix du logement, hors terrain, et du prix du mobilier, réparti sur leur durée d'usage. Il ne peut pas créer de déficit : ce qui dépasse le résultat se reporte, sans limite de durée. Depuis le 15 février 2025, ce que vous avez déduit revient dans la plus-value quand vous vendez.

## La règle

L'article 39 C du code général des impôts permet d'amortir un bien donné en location. Pour un loueur personne physique, l'amortissement n'est déductible que dans la limite du loyer, diminué des autres charges du bien. La part non déduite se reporte sur les exercices suivants, et le texte ne lui fixe aucune durée.

Trois règles du BOFiP complètent l'article :

- **Le terrain ne s'amortit pas**, parce qu'il ne perd pas de valeur avec le temps (BOI-BIC-AMT-10-20, § 230). En copropriété aussi : une partie de votre prix paie la quote-part du terrain, et elle reste hors amortissement.
- **La durée suit l'usage.** Il n'y a pas de barème officiel pour un logement : l'annuité est le prix divisé par la durée normale d'utilisation (BOI-BIC-AMT-20-10, § 1 et 190). Gardez de quoi justifier vos durées.
- **Le départ, c'est la mise en service**, quand le logement est proposé à la location, et la première annuité est réduite au prorata des jours (BOI-BIC-AMT-20-10, § 120 et 240).

## Un exemple par composants

Le T2 Exemple A est acheté 150 000 €, hors frais. On le découpe ainsi :

| Composant                         | Part | Valeur   | Durée      | Par an      |
| --------------------------------- | ---- | -------- | ---------- | ----------- |
| Terrain                           | 15 % | 22 500 € | non amorti | 0 €         |
| Gros œuvre                        | 45 % | 67 500 € | 50 ans     | 1 350 €     |
| Façade, toiture, étanchéité       | 10 % | 15 000 € | 25 ans     | 600 €       |
| Électricité, plomberie, chauffage | 15 % | 22 500 € | 20 ans     | 1 125 €     |
| Aménagements intérieurs           | 15 % | 22 500 € | 12 ans     | 1 875 €     |
| **Total**                         |      |          |            | **4 950 €** |

S'il est mis en location le 1er juillet, la première année ne compte que la moitié : 2 475 €. Le mobilier s'ajoute à part. 4 200 € de meubles sur 7 ans donnent 600 € par an. Le guide pour [meubler un appartement en location](/guides/meubler-appartement-location) donne le budget et les durées par type de meuble. Pour votre propre bien, le [tableau d'amortissement LMNP](/outils/tableau-amortissement-lmnp) fait ce calcul année par année.

Ces durées sont un choix courant. Aucun texte ne les impose. En copropriété, la toiture se partage entre tous les lots : un appartement au 3e étage n'en porte qu'une petite part, et lui donner 20 % du prix n'a pas de sens.

Après 12 ans, les aménagements intérieurs sont amortis : l'annuité tombe de 1 875 €, et le résultat imposable monte d'autant. C'est la « fin d'amortissement » que beaucoup découvrent tard.

![Graphique en escalier de l'amortissement annuel du T2 Exemple A, sur 50 ans. Empilés de bas en haut : gros œuvre, 1 350 € par an sur 50 ans ; façade et toiture, 600 € sur 25 ans ; électricité, plomberie et chauffage, 1 125 € sur 20 ans ; aménagements intérieurs, 1 875 € sur 12 ans ; mobilier, 600 € sur 7 ans. L'annuité vaut 5 550 € les 7 premières années, puis 4 950 €, 3 075 €, 1 950 € et 1 350 € jusqu'à la 50e année.](/guides/amortissement-lmnp/annuite-par-composant.svg "Le T2 Exemple A et ses 4 200 € de meubles, en années pleines. Chaque marche est un composant fini d'amortir, et l'annuité passe de 5 550 € à 1 350 €, puis à zéro après 50 ans.")

## Frais de notaire : en charge ou amortis

Les frais d'acquisition (droits de mutation, honoraires, commission d'agence, frais d'acte) se traitent de deux façons. Vous les passez en charge l'année de l'achat, ou vous les ajoutez au prix et les amortissez avec lui (BOFiP, BOI-BIC-CHG-20-20-10, § 140). Le [calcul des frais de notaire](/outils/calcul-frais-de-notaire) les estime à partir du prix et du département.

Le choix est **irrévocable** et vaut pour toutes vos immobilisations, donc aussi pour les biens que vous achèterez plus tard (§ 140 et 170). Il s'exerce par l'écriture comptable elle-même (§ 160). Si votre premier achat vous pousse vers la charge, votre second, peut-être moins rentable, suivra la même règle.

Le critère tient en une question : **le déficit créé par les frais sera-t-il absorbé dans les 10 ans ?** En charge, les frais créent un déficit l'année d'achat. Un déficit LMNP ne s'impute que sur des bénéfices de location meublée non professionnelle, et seulement pendant les 10 années suivantes (BOI-BIC-DEF-20-20, § 120). Amortis, les frais grossissent l'amortissement, qui se reporte, lui, sans limite. L'inconvénient : la part terrain des frais n'est jamais déduite.

### Le comparatif chiffré

Le T2 Exemple A a 11 000 € de frais d'acquisition et 4 000 € de charges par an (taxe foncière, intérêts, copropriété, assurance). Amortis, les frais suivent le découpage du prix : l'annuité passe de 4 950 € à 5 313 €, et les 1 650 € de terrain ne sont jamais déduits. Le mobilier est laissé de côté pour garder le calcul lisible.

|                 | Loyers 8 400 € par an                                                                                                                                     | Loyers 14 400 € par an              |
| --------------- | --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- | ----------------------------------- |
| Frais en charge | Déficit de 6 600 € l'année 1. Ensuite, l'amortissement ramène le résultat à zéro chaque année : le déficit ne sert jamais et disparaît au bout de 10 ans. | Base imposable sur 3 ans : 5 350 €  |
| Frais amortis   | Aucun déficit. L'amortissement en trop (913 € par an) part en report et ne périme pas.                                                                    | Base imposable sur 3 ans : 15 261 € |

Avec des loyers modestes, la charge fait perdre 6 600 € de déduction. Avec des loyers élevés, elle fait gagner 9 911 € de base imposable sur 3 ans. À 30 % d'impôt sur le revenu plus 18,6 % de prélèvements sociaux, le taux que impots.gouv.fr indique pour la location meublée, ça fait environ 4 820 € d'impôt en moins. Amortis, les mêmes frais ne déduisent que 363 € par an.

Le seuil exact dépend de votre part de terrain, de vos intérêts et de votre loyer. Faites le calcul sur 10 ans avant la première déclaration, parce qu'après, il est trop tard pour changer.

## La revente

L'article 84 de la loi de finances pour 2025 réintègre les amortissements dans la plus-value. Pour les ventes faites depuis le 15 février 2025, le prix d'achat est diminué des amortissements déduits au titre de l'article 39 C. La réponse ministérielle publiée le 24 mars 2026 précise que tous les amortissements déduits comptent, même pour un bien loué bien avant 2025. Les abattements pour durée de détention s'appliquent ensuite. Le [calcul de plus-value LMNP](/outils/calcul-plus-value-lmnp) applique cette règle à votre vente.

L'amortissement n'est donc plus un gain définitif : c'est de l'impôt reporté, et allégé si vous gardez le bien longtemps. Le texte vise les amortissements déduits : le report jamais utilisé ne devrait pas être repris. Les commentaires du BOFiP annoncés par la réponse ministérielle le confirmeront ou non.

Le projet de loi de finances pour 2027, en discussion au Parlement au 10 novembre 2026, contient un plafonnement de l'amortissement LMNP. Rien n'est voté : le point est fait dans le guide [LMNP 2026 et 2027](/guides/reforme-lmnp-2026-2027).

## Le piège

Mon premier appartement, acheté en 2021, a fini sa première année en déficit d'environ 11 400 €. Au 1er janvier 2025, ce déficit de 2021 était encore entier dans mes reports, à 11 418 €. Les années suivantes, l'amortissement ramenait mon résultat à zéro avant qu'il puisse servir. Il lui reste jusqu'aux revenus de 2031.

C'est le mécanisme de la colonne de gauche du tableau : un déficit qui attend, pendant que l'amortissement ramène le résultat à zéro. Un logiciel ou un comptable qui mélange déficit et report d'amortissement vous laisse croire que tout se reporte de la même façon. Ce n'est pas vrai : le déficit est perdu après 10 ans, le report d'amortissement n'a pas de date limite.

Locameublé calcule l'amortissement par composants, le report et les déficits au fil de votre saisie, et affiche le résultat à chaque ligne. Si vos années passées sont chez JD2M, la [reprise de votre dossier JD2M](/outils/reprise-jd2m) repart du cumul d'amortissement, de l'ARD et des déficits que vous avez déclarés.

## Questions fréquentes

### Comment calculer l'amortissement d'un bien en LMNP ?

On retire la part du terrain, qui ne s'amortit pas, puis on découpe le reste en composants (gros œuvre, toiture, installations, aménagements). Chaque composant est divisé par sa durée d'usage. La première année est prise au prorata, à partir de la mise en location.

### Quelle est la durée d'amortissement du mobilier en LMNP ?

Le CGI ne fixe pas de barème : on retient la durée normale d'utilisation, en pratique 5 à 10 ans selon le meuble. Un article de 500 € HT ou moins peut passer directement en charge. Le BOFiP exclut de cette tolérance l'équipement initial complet d'un local, et la lecture prudente l'applique au premier ameublement d'un logement.

### Que se passe-t-il quand l'amortissement dépasse les loyers ?

L'amortissement ne peut pas créer de déficit. La part non déduite se reporte sur les années suivantes, sans limite de durée, alors qu'un déficit LMNP est perdu au bout de 10 ans.

### Frais de notaire en LMNP : en charge ou amortis ?

En charge si le bien dégage un bénéfice dans les 10 ans qui suivent l'achat, amortis si l'amortissement va garder votre résultat à zéro. Le choix est irrévocable et vaut pour tous vos biens.

### L'amortissement LMNP est-il repris à la revente ?

Oui, pour les ventes depuis le 15 février 2025 : le prix d'achat retenu pour la plus-value baisse du montant des amortissements déduits, quelle que soit la date de mise en location.

## Sources
1. [Article 39 C du code général des impôts, version en vigueur](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000029355753)
2. [BOFiP, BOI-BIC-AMT-20-10 : amortissement linéaire, point de départ et durée](https://bofip.impots.gouv.fr/doctrine/BOI-BIC-AMT-20-10)
3. [BOFiP, BOI-BIC-AMT-10-20 : biens amortissables, les terrains (§ 230)](https://bofip.impots.gouv.fr/doctrine/BOI-BIC-AMT-10-20)
4. [BOFiP, BOI-BIC-AMT-20-40-10-20 : amortissement des biens loués, limite et report](https://bofip.impots.gouv.fr/doctrine/BOI-BIC-AMT-20-40-10-20)
5. [BOFiP, BOI-BIC-CHG-20-20-10 : option pour les frais d'acquisition (§ 140 à 170)](https://bofip.impots.gouv.fr/doctrine/BOI-BIC-CHG-20-20-10)
6. [BOFiP, BOI-BIC-DEF-20-20 : déficits de la location meublée non professionnelle](https://bofip.impots.gouv.fr/doctrine/BOI-BIC-DEF-20-20)
7. [Réponse ministérielle à la question écrite n° 10097, JO du 24 mars 2026](https://www.assemblee-nationale.fr/dyn/17/questions/QANR5L17QE10097)
8. [impots.gouv.fr : prélèvements sociaux sur les revenus de location](https://www.impots.gouv.fr/particulier/questions/je-donne-un-bien-en-location-dois-je-payer-des-prelevements-sociaux)