Micro-BIC en location meublée : abattement, seuils et calcul
L'essentiel
- En location meublée à l'année, le micro-BIC retire 50 % d'abattement sur les loyers, 305 € au minimum, et aucune charge ne se déduit en plus.
- Le seuil est de 77 700 € de recettes pour les revenus 2025 et de 83 600 € pour les revenus 2026 à 2028.
- Un meublé de tourisme non classé n'a que 30 % d'abattement, jusqu'à 15 000 € de recettes, depuis les revenus 2025.
- Il faut deux années de suite au-dessus du seuil pour basculer au réel.
- Ce qui reste après l'abattement s'ajoute à vos revenus et paie aussi 18,6 % de prélèvements sociaux. Les recettes se déclarent sur la 2042-C-PRO, ligne 5NI pour une location à l'année.
En location meublée longue durée, le micro-BIC taxe la moitié des loyers : 50 % d'abattement jusqu'à 77 700 € (revenus 2025) puis 83 600 € (revenus 2026). Le tourisme non classé : 15 000 € et 30 %.
Ramzi, loueur en meublé depuis 2021. Mis à jour le .
Sommaire
La réponse courte
En location meublée longue durée, le micro-BIC taxe la moitié de vos loyers. L'administration retire un abattement forfaitaire de 50 % (305 € au minimum) et vous ne déduisez rien d'autre. Il s'applique jusqu'à 77 700 € de recettes pour les revenus 2025 et 83 600 € pour les revenus 2026. Un meublé de tourisme non classé n'a que 30 % d'abattement, jusqu'à 15 000 €.
Les taux et les seuils
| Type de location | Abattement | Seuil revenus 2025 | Seuil revenus 2026 à 2028 |
|---|---|---|---|
| Meublé longue durée (bail d'habitation) | 50 % | 77 700 € | 83 600 € |
| Meublé de tourisme classé, chambre d'hôtes | 50 % | 77 700 € | 83 600 € |
| Meublé de tourisme non classé | 30 % | 15 000 € | 15 000 € |
Les seuils et les taux viennent de l'article 50-0 du CGI. Le 30 % et le 15 000 € du tourisme non classé datent de la loi Le Meur (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024) et s'appliquent depuis les revenus 2025. Le BOFiP confirme les 83 600 € et 50 % pour toute la location meublée hors tourisme non classé, de 2026 à 2028.
Pour les revenus 2025, le meublé de tourisme classé est donc à 50 % et 77 700 €, comme la location à l'année. La page « Les locations meublées » d'impots.gouv.fr (modifiée le 8 avril 2026) et la fiche F32744 de service-public.gouv.fr (vérifiée le 15 avril 2026) donnent les mêmes chiffres. L'ancien abattement de 71 % ne vaut plus pour le classé.
Comment se fait le calcul
Trois étapes, sans comptabilité.
- Vous additionnez les recettes brutes de l'année, avant toute dépense.
- Le fisc retire l'abattement. Ce qui reste s'ajoute à vos autres revenus et paie l'impôt au barème.
- Le même montant paie les prélèvements sociaux : 18,6 % en location meublée, selon impots.gouv.fr.
L'abattement remplace toutes les charges, d'office. Les intérêts d'emprunt, la taxe foncière, l'assurance, la CFE, les meubles et l'amortissement du logement ne se déduisent pas en plus. En échange, ni liasse ni bilan : une ligne sur la déclaration suffit.
Un exemple chiffré
Le Studio Exemple A est loué meublé à l'année, 800 € par mois charges comprises. Son propriétaire a une tranche marginale d'imposition de 30 %.
| Montant | |
|---|---|
| Recettes de l'année | 9 600 € |
| Abattement de 50 % | 4 800 € |
| Revenu imposable | 4 800 € |
| Impôt sur le revenu (30 %) | 1 440 € |
| Prélèvements sociaux (18,6 %) | 892,80 € |
| Total | 2 332,80 € |
Sur ce même studio, supposons 6 100 € de charges réelles dans l'année : 3 000 € d'intérêts, 900 € de taxe foncière, 250 € de CFE, 150 € d'assurance, 1 800 € de charges de copropriété. Au réel, il resterait 3 500 € avant amortissement, et l'amortissement du bien et des meubles suffirait à ramener le résultat à zéro. Pas d'impôt cette année-là, soit 2 332,80 € de moins sur un seul studio.
Le micro-BIC est plus avantageux dans un cas : peu de charges et un bien déjà payé. Le Studio Exemple B rapporte aussi 9 600 € par an, mais il a été acheté comptant il y a 20 ans. Il a 1 200 € de charges et environ 2 000 € d'amortissement par an. Au réel, il resterait 6 400 € imposables, plus que les 4 800 € du micro, et il faudrait payer une liasse en plus.
Pour un meublé de tourisme non classé à 12 000 € de recettes, la base imposable passe à 8 400 € (70 % des recettes), contre 6 000 € s'il était classé.
Quand le seuil est dépassé
L'article 50-0 prend en compte les recettes de l'année précédente ou de l'avant-dernière. Il suffit qu'une des deux soit sous le seuil pour rester au micro. Le réel ne s'impose qu'après deux années de suite au-dessus. Service-public.gouv.fr le dit autrement : la première ou la deuxième année de dépassement, le micro s'applique encore une année.
Passer au réel, et le délai
Vous pouvez opter pour le réel même sous le seuil. L'option se fait au plus tard à la date limite de déclaration des revenus de l'année d'avant. Pour être au réel sur 2027, il faut donc opter avant la date limite du printemps 2027. Elle vaut un an et se reconduit seule. La première année d'activité, vous pouvez opter jusqu'à la déclaration de cette année-là.
Au micro, les recettes se déclarent sur la 2042-C-PRO, ligne 5NI pour une location meublée classique, 5NG pour un meublé de tourisme classé ou une chambre d'hôtes, 5NH pour un meublé de tourisme non classé. Les lignes en 5O et 5P servent au deuxième déclarant et aux personnes à charge.
Le piège
Mon premier appartement, acheté à crédit en 2021, a fini sa première année au réel avec environ 11 400 € de déficit : meubles, frais d'achat, intérêts, amortissement. Au micro, j'aurais payé de l'impôt et des prélèvements sociaux sur la moitié des loyers dès la première année. Le piège, c'est de choisir le micro « pour commencer simple » et de découvrir au printemps suivant que l'option pour l'année en cours est déjà passée. Ramzi
Sources
- Article 50-0 du code général des impôts, version en vigueur depuis le 1er juillet 2026
- BOFiP, actualité ACTU-2025-00127 sur les seuils et la location meublée
- impots.gouv.fr : Les locations meublées
- impots.gouv.fr : Location meublée, lignes de la 2042-C-PRO
- Service-public.gouv.fr : Location meublée, quelle imposition ?
- impots.gouv.fr : prélèvements sociaux sur les revenus de location