Simulateur LMNP : micro-BIC ou réel
Comparez l'impôt de votre location meublée au micro-BIC et au réel, amortissement compris, avec les règles 2026. Chaque chiffre s'ouvre sur sa règle et son article de loi.
Le résultat
Le réel vous coûte 2 333 € de moins par an.
Règles 2026, une année pleine de location.
Micro-BIC
Recettes9 600,00 €
Abattement − 4 800,00 €
Abattement forfaitaire de 50 % des recettes pour un meublé de longue durée, jamais moins de 305 €. Il remplace toutes les charges et l'amortissement.
Référence : CGI art. 50-0 ; service-public.gouv.fr F32744 ; CGI art. 50-0, 1
Résultat imposable 4 800,00 €
Recettes moins l'abattement forfaitaire.
Référence : CGI art. 50-0 ; service-public.gouv.fr F32744
Impôt sur le revenu 1 440,00 €
Valeur indicative : résultat imposable multiplié par le taux marginal saisi (30 %).
Référence : CGI art. 197
Prélèvements sociaux 892,80 €
Prélèvements sociaux des revenus du patrimoine, 18,6 % du résultat imposable en 2026.
Référence : LFSS 2026 (loi n° 2025-1403) art. 12 ; CSS art. L136-6 et L136-8
Total par an 2 332,80 €
Réel
Recettes9 600,00 €
Charges − 4 800,00 €
Charges payées dans l'année pour la location. Les honoraires comptables sont des frais généraux : ils ne comptent pas dans le plafond de l'amortissement.
Référence : CGI art. 39, 1-1° ; BOI-BIC-AMT-20-40-10-20 § 70
Amortissement de l'année 5 487,62 €
Le prix hors terrain se répartit en composants, chacun amorti en ligne droite sur sa durée. Le terrain (15 %) ne s'amortit pas.
Référence : CGI art. 39, 1-2° ; CGI ann. II, art. 15 bis ; BOI-BIC-AMT-20-10 § 240
- Gros œuvre, 72 000,00 € sur 75 ans 960,00 €
- Installation électrique, 9 600,00 € sur 30 ans 320,00 €
- Étanchéité, 11 200,00 € sur 25 ans 448,00 €
- Toiture, 12 800,00 € sur 25 ans 512,00 €
- Aménagements intérieurs, 30 400,00 € sur 12 ans 2 533,33 €
- Mobilier, 5 000,00 € sur 7 ans 714,29 €
Amortissement déduit − 5 100,00 €
L'amortissement se déduit dans la limite des loyers moins les autres charges du bien. Il ne crée jamais de déficit.
Référence : CGI art. 39 C, II ; BOI-BIC-AMT-20-40-10-20 § 40 et 100
Résultat imposable −300,00 €
Recettes moins les charges et l'amortissement déduit.
Référence : CGI art. 39, 1
Impôt sur le revenu 0,00 €
Valeur indicative : résultat imposable multiplié par le taux marginal saisi (30 %).
Référence : CGI art. 197
Prélèvements sociaux 0,00 €
Prélèvements sociaux des revenus du patrimoine, 18,6 % du résultat imposable en 2026.
Référence : LFSS 2026 (loi n° 2025-1403) art. 12 ; CSS art. L136-6 et L136-8
Total par an 0,00 €
Amortissement reporté (ARD) 387,62 €
La part d'amortissement au-delà de la limite n'est pas perdue : elle se reporte sur les années suivantes, sans limite de durée.
Référence : CGI art. 39 C, II 3 ; BOI-BIC-AMT-20-40-10-30 § 10
Déficit reportable 300,00 €
Un déficit LMNP ne s'impute pas sur le revenu global : il se reporte sur les bénéfices LMNP des 10 années suivantes.
Référence : CGI art. 156, I-1° ter ; BOI-BIC-CHAMP-40-20 § 240
Micro-BIC ou réel : ce qui change
Au micro-BIC, vous déclarez vos recettes et l'administration retire un abattement forfaitaire : 50 % pour un meublé de longue durée ou un meublé de tourisme classé, 30 % pour un meublé de tourisme non classé. C'est simple, mais l'abattement remplace tout. Vos vraies charges et l'amortissement du bien ne comptent plus.
Au réel, vous déduisez ce que la location vous coûte vraiment : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, copropriété, comptabilité. Vous déduisez aussi l'amortissement. Le prix du bien hors terrain, le mobilier et les travaux s'étalent sur leur durée d'usage. L'amortissement ne peut pas créer de déficit : la part qui dépasse se reporte sur les années suivantes, sans limite de durée. C'est l'ARD.
Le réel gagne presque toujours les premières années d'un bien acheté à crédit, quand les intérêts sont hauts. Il cesse de valoir le coup quand vos charges et l'amortissement pèsent moins que l'abattement : un bien payé comptant, un loyer élevé pour un petit prix, ou un mobilier déjà amorti. L'option pour le réel se renouvelle chaque année, alors comparez avant de la garder.
Ce simulateur fait un calcul, pas un conseil fiscal. Il ne connaît pas le reste de votre foyer, et l'impôt affiché suppose que tout le résultat tombe dans votre tranche marginale.
En 10 minutes, ajoutez un bien et son bail, et voyez votre résultat 2026 estimé.
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