Aller au contenu
Locameublé
Connexion Commencer

CFE en LMNP : qui la paie, combien, et quand on en est exonéré

La façade d'un immeuble ancien un après-midi de décembre, volets gris, petits balcons en fer forgé, porte d'entrée verte, un platane sans feuilles et une voiture garée devant.

L'essentiel

  • Un LMNP paie la CFE, même pour un seul studio, au micro-BIC comme au réel : la location meublée est réputée professionnelle (article 1447 du CGI).
  • Vous êtes exonéré chaque année où vos recettes de référence, celles de l'avant-dernière année, ne dépassent pas 5 000 €.
  • Pour un logement loué à l'année, vous payez la cotisation minimum : la base votée par la commune, de 250 € à 597 € en 2026 avec 10 000 € de recettes ou moins, multipliée par son taux.
  • L'année où l'activité commence est exonérée si vous envoyez le 1447-C-SD avant le 31 décembre, et la base est réduite de moitié l'année suivante.
  • L'avis n'arrive pas par courrier : il est mis en ligne dans votre espace impots.gouv.fr, à payer avant le 15 décembre.

Oui, un loueur en meublé paie la CFE, même en LMNP et même pour un seul studio. Exonération sous 5 000 € de recettes et l'année du début. Les règles, un calcul et le piège.

Ramzi, loueur en meublé depuis 2021. Mis à jour le .

Sommaire
  1. La réponse courte
  2. Pourquoi un LMNP paie la CFE
  3. Combien vous payez
  4. Les exonérations
  5. Un exemple chiffré
  6. Le cas de la location courte durée
  7. Le piège
  8. Ce qu'il faut retenir
  9. Questions fréquentes

La réponse courte

Oui, un loueur en meublé non professionnel paie la CFE, même pour un seul studio loué à l'année. Pour un logement loué à l'année, vous payez la cotisation minimum : la base minimum votée par la commune, multipliée par son taux, soit 151 € pour une base de 540 € à 28 %. Vous êtes exonéré l'année où l'activité commence, et chaque année où vos recettes de référence ne dépassent pas 5 000 €.

Pourquoi un LMNP paie la CFE

La CFE vise les activités professionnelles, et le code général des impôts y range d'office la location meublée. L'article 1447 du CGI répute professionnelle toute location d'immeuble, sauf la location nue à usage d'habitation. Le Conseil d'État a jugé cette présomption irréfragable (CE, 28 juillet 2017, n° 390092) : on ne regarde ni le nombre de logements, ni le temps passé, ni les moyens mis en œuvre.

La réponse ministérielle publiée au JO le 17 février 2026 le redit : être LMNP ou LMP ne change rien pour la CFE. Cette distinction ne joue que pour l'impôt sur le revenu. Le régime fiscal ne change rien non plus : micro-BIC ou réel, la CFE est due.

Combien vous payez

Un logement loué à l'année est à la disposition du locataire, pas à la vôtre. Le bien entre dans la base de celui qui en a la disposition, et ce n'est pas vous. Sans autre local, vous payez la cotisation minimum de l'article 1647 D du CGI : une base minimum votée par la commune, multipliée par le taux de CFE de la commune.

La base minimum dépend de vos recettes de l'avant-dernière année (N-2). Le barème pour la CFE due en 2026, lu sur service-public.fr :

Recettes HT de 2024 Base minimum 2026
5 000 € ou moins Exonéré
De 5 001 à 10 000 € De 250 à 597 €
De 10 001 à 32 600 € De 250 à 1 194 €
De 32 601 à 100 000 € De 250 à 2 509 €
Au-delà de 100 000 € Jusqu'à 4 183 €, puis plus haut par tranche

Chaque commune choisit sa base dans la fourchette. Deux studios aux mêmes loyers, dans deux villes voisines, peuvent recevoir des avis qui vont du simple au double.

Les exonérations

Recettes de 5 000 € ou moins. L'exonération de cotisation minimum vaut pour un chiffre d'affaires ou des recettes inférieurs ou égaux à 5 000 € sur la période de référence (BOFiP, BOI-IF-CFE-20-20-40-10, § 133). Le seuil se calcule sur les loyers encaissés, pas sur le bénéfice.

L'année de création. L'activité est exonérée l'année où elle commence, à condition d'envoyer le formulaire 1447-C-SD avant le 31 décembre de cette année. L'année suivante, la base est réduite de moitié (service-public.fr, fiche F23547). Le début d'activité est celui que vous déclarez lors de l'immatriculation LMNP sur le guichet de l'INPI.

Les deux années d'après. Elles ne se calculent pas sur N-2 mais sur la première année d'activité (article 1478 II du CGI, que réserve l'article 1467 A). Si cette année a duré moins de 12 mois, ses loyers sont ramenés à 12 mois avant d'être comparés au seuil de 5 000 € et aux tranches (article 1647 D du CGI ; service-public.fr parle d'un prorata « selon le temps réel d'exploitation »). Un studio loué 700 € par mois à partir du 15 décembre encaisse environ 380 € la première année, soit environ 8 160 € sur 12 mois. Pas d'exonération : cotisation minimum sur une demi-base l'année suivante, puis sur la base pleine l'année d'après. Le décalage de deux ans ne reprend qu'à la troisième année, sur les loyers de la deuxième.

Une partie de votre propre logement. Louer une chambre de votre résidence principale à un locataire dont c'est aussi la résidence principale est exonéré, si le loyer reste raisonnable. Pour 2026, impots.gouv.fr fixe la limite à 215 € par m² et par an en Île-de-France et 159 € ailleurs, hors charges.

Le meublé de tourisme dans votre habitation. Louer en meublé de tourisme tout ou partie de votre résidence principale ou secondaire est exonéré, sauf si la commune a voté le contraire. Un appartement acheté pour la location courte durée n'est pas votre habitation : il paie.

Un exemple chiffré

Une propriétaire loue deux studios meublés à l'année dans la même commune. Le Studio Exemple A rapporte 650 € par mois, le Studio Exemple B 380 € par mois. La commune a voté une base minimum de 540 € pour la tranche jusqu'à 10 000 €, 900 € pour la tranche suivante, et un taux de CFE de 28 %.

Situation Recettes 2024 Tranche CFE 2026
Studio Exemple B seul 4 560 € 5 000 € ou moins 0 €
Studio Exemple A seul 7 800 € 5 001 à 10 000 € 540 × 28 % = 151 €
Les deux studios 12 360 € 10 001 à 32 600 € 900 × 28 % = 252 €
Trois barres de recettes 2024 coupées par deux seuils, 5 000 € et 10 000 €. Seul, le Studio Exemple B encaisse 4 560 € et reste sous 5 000 € : CFE de 0 €. Seul, le Studio Exemple A encaisse 7 800 € et tombe dans la tranche à base de 540 € : 151 €. Les deux studios ensemble, 12 360 €, passent 10 000 € et prennent la base de 900 € : 252 €, en une seule cotisation.
Les recettes s'additionnent : seul, le Studio Exemple B serait exonéré ; avec le A, la propriétaire change de tranche et paie 252 €.

Le Studio Exemple B seul serait exonéré. Avec le A, les recettes s'additionnent : le seuil de 5 000 € est dépassé, et la propriétaire change même de tranche. Elle reçoit un seul avis de cotisation minimum, pas deux. Selon le BOFiP, cet avis est établi au lieu du principal établissement (BOI-IF-CFE-20-20-40-10, § 50 et 60). Pour un loueur domicilié à l'étranger, c'est la commune du logement qui a la plus forte valeur locative (§ 90).

Le cas de la location courte durée

En meublé de tourisme, savoir qui a la disposition du logement change le calcul. Si vous gardez la main sur le logement entre deux séjours, le bien peut entrer dans votre propre base, et la cotisation se calcule alors sur sa valeur locative. La réponse ministérielle de février 2026 rappelle que l'on regarde le contrat pour savoir qui a la disposition du bien. C'est un calcul au cas par cas, que ce guide ne fait pas.

Le piège

J'ai déclaré mon activité au service des impôts des entreprises en février 2021. Pas de CFE la première année. Ensuite, l'avis est arrivé chaque année, sur la base minimum de la commune, parce que les loyers de mes deux colocations près de Lille dépassent 5 000 € depuis le début.

Le point qui surprend le plus, c'est le décalage de deux ans. La CFE de 2026 se calcule sur les loyers de 2024. Un loueur qui commence en cours d'année croit souvent qu'il a été oublié, puis reçoit son premier avis deux ans plus tard. Et cet avis n'arrive pas dans la boîte aux lettres : il est mis en ligne dans votre espace sur impots.gouv.fr, à payer avant le 15 décembre. Si vous n'ouvrez jamais cet espace, vous découvrez la CFE par une relance.

Le second piège, c'est le formulaire de l'année de création. Pour être exonéré cette année-là, vous devez envoyer le 1447-C-SD avant le 31 décembre. Sans ce formulaire, l'exonération n'est pas acquise.

Ce qu'il faut retenir

Question Réponse Texte
LMNP concerné ? Oui, micro ou réel Art. 1447 CGI, RM n° 11507
Sur quelle base ? Base minimum de la commune, si le locataire a la disposition du logement Art. 1647 D CGI
Exonération ? Recettes de N-2 de 5 000 € ou moins BOI-IF-CFE-20-20-40-10, § 133
Première année ? Exonérée, puis base réduite de moitié Service-public.fr, F23547
Plusieurs logements ? Recettes additionnées, une cotisation minimum BOI-IF-CFE-20-20-40-10, § 50

Locameublé garde vos recettes année par année : vous voyez tout de suite si celles de N-2 passent le seuil de 5 000 €.

Sources

  1. impots.gouv.fr : Je fais de la location meublée. Dois-je payer de la CFE ?
  2. Réponse ministérielle à la question écrite n° 11507, JO du 17 février 2026
  3. BOFiP, BOI-IF-CFE-20-20-40-10 : cotisation minimum, règles générales
  4. BOFiP, BOI-IF-CFE-10-30-10-50 : locations meublées
  5. Service-public.fr : Cotisation foncière des entreprises (CFE)
  6. BOFiP, BOI-IF-CFE-20-50-10 § 1 et 20 : la CFE n'est pas due l'année de création (article 1478 II du CGI)
  7. Article 1478 du code général des impôts, II : les deux années suivant la création se calculent sur la première année d'activité
  8. Article 1467 A du code général des impôts : période de référence, sous réserve de l'article 1478
  9. Article 1647 D du code général des impôts, I, 1 : seuil de 5 000 € et recettes ramenées à douze mois

Questions fréquentes

Un LMNP doit-il payer la CFE ?

Oui. La location meublée est réputée professionnelle pour la CFE, que vous soyez LMNP ou LMP, au micro-BIC ou au réel. Vous êtes exonéré si vos recettes de l'année de référence ne dépassent pas 5 000 €, et l'année où l'activité commence.

Quel est le montant de la CFE pour un studio meublé ?

Un logement loué à l'année est taxé sur la base minimum votée par la commune, multipliée par son taux. Pour 2026, avec 10 000 € de recettes ou moins, cette base va de 250 € à 597 € selon la commune. Avec un taux de 28 % et une base de 540 €, l'avis est de 151 €.

J'ai plusieurs appartements meublés : je paie une CFE par logement ?

Vos recettes s'additionnent pour le seuil de 5 000 € et pour la tranche de la base minimum. La cotisation minimum est établie au lieu de votre principal établissement, pas une fois par logement.

Un meublé de tourisme est-il exonéré de CFE ?

Seulement s'il fait partie de votre propre habitation, résidence principale ou secondaire, et si la commune n'a pas voté contre. Un studio acheté pour la location courte durée n'en profite pas.

Quand faut-il payer la CFE ?

Avant le 15 décembre. L'avis n'est pas envoyé par courrier : il est mis en ligne dans votre espace sur impots.gouv.fr.

Je commence ma location meublée en décembre : je paie la CFE de l'année ?

Non. La CFE n'est pas due l'année de création (article 1478 II du CGI), même si l'activité commence le 15 décembre, à condition d'envoyer le 1447-C-SD au SIE avant le 31 décembre. L'année suivante, la base est réduite de moitié. Les deux années suivantes se calculent sur les loyers de cette première année, ramenés à 12 mois : quelques jours de loyer ne suffisent pas à passer sous 5 000 €. Commencer en janvier fait porter cette année sans CFE sur 12 mois au lieu de quelques jours.