LMNP ou LMP : le test des 23 000 € et ce qui change si vous basculez
L'essentiel
- Vous êtes LMP si, la même année, les loyers meublés du foyer dépassent 23 000 € et dépassent ses autres revenus d'activité. S'il manque une condition, vous êtes LMNP.
- Les recettes se comptent charges comprises, tous les biens meublés du foyer additionnés, avant amortissement. L'année du démarrage, elles sont ramenées sur 12 mois.
- Salaires, pensions, autres BIC, BNC et revenus de gérant comptent dans les autres revenus d'activité. Les revenus fonciers et les dividendes ne comptent pas.
- Le LMNP paie 18,6 % de prélèvements sociaux et garde ses déficits 10 ans dans la location meublée. Le LMP paie des cotisations sociales et impute ses déficits sur son revenu global.
- Depuis les revenus 2026, un non-résident compare aussi ses loyers à ses revenus d'activité imposés dans son pays de résidence.
Vous êtes LMP si les loyers meublés du foyer dépassent 23 000 € et dépassent ses autres revenus d'activité. Le test pas à pas, ce qui change en cas de bascule, et la nouvelle règle des non-résidents depuis 2026.
Ramzi, loueur en meublé depuis 2021. Mis à jour le .
Sommaire
La réponse courte
Vous êtes LMP (loueur en meublé professionnel) si deux conditions sont vraies la même année : les loyers meublés de tout le foyer dépassent 23 000 €, et ils dépassent les autres revenus d'activité du foyer. S'il en manque une, vous êtes LMNP. Ça ne se choisit pas : le statut découle de vos chiffres, année après année.
Le test, ligne par ligne
La règle est à l'article 155, IV, 2 du code général des impôts. Le BOFiP la détaille dans BOI-BIC-CHAMP-40-10, mis à jour le 15 avril 2026, et il ne pose que deux conditions (§ 40).
Les recettes. Ce sont les loyers toutes taxes comprises, charges comprises (§ 110). On additionne tous les biens meublés du foyer, où qu'ils soient (§ 115). On compte les loyers encaissés, avant toute charge : votre amortissement ne fait pas baisser ce chiffre.
Le seuil. Plus de 23 000 € sur l'année civile (§ 120). L'année où la location démarre, les recettes sont ramenées sur 12 mois, au prorata des jours (§ 170). Un studio loué 6 mois pour 12 000 € compte donc pour environ 24 000 €.
Les autres revenus d'activité. Les salaires, les pensions et rentes, les autres BIC, les BNC, les bénéfices agricoles et les revenus de gérant (§ 150). On prend le revenu net de chaque catégorie, après abattements, sans les déficits des années passées (§ 160). Les revenus fonciers et les dividendes ne comptent pas.
Deux conséquences qu'on oublie. Le test se fait sur le foyer, donc deux conjoints ont le même statut. Et les pensions comptent : partir à la retraite ne fait pas tomber vos autres revenus à zéro.
Trois foyers, trois réponses
| Foyer Exemple A | Foyer Exemple B | Foyer Exemple C | |
|---|---|---|---|
| Loyers meublés du foyer | 30 000 € | 30 000 € | 21 000 € |
| Autres revenus d'activité nets | 26 000 € (un salaire) | 41 000 € (deux salaires) | 0 € |
| Plus de 23 000 € ? | Oui | Oui | Non |
| Plus que les autres revenus ? | Oui | Non | Oui |
| Statut | LMP | LMNP | LMNP |
Le Foyer Exemple C n'a aucun autre revenu, et il reste LMNP : sans les 23 000 €, la deuxième condition ne sert à rien. Le Foyer Exemple B bascule l'année où un des deux conjoints arrête de travailler en début d'année. S'il ne reste que 24 000 € de salaire en face de 30 000 € de loyers, il est LMP cette année-là.
Ce qui change quand vous passez LMP
| LMNP | LMP | |
|---|---|---|
| Charges sociales | Prélèvements sociaux, 18,6 % du bénéfice en meublé | Cotisations sociales de travailleur indépendant, sans prélèvements sociaux sur ce revenu |
| Déficit | Seulement sur les bénéfices de location meublée non professionnelle, pendant 10 ans | Sur le revenu global, sans limite de montant |
| Plus-value à la vente | Régime des particuliers, abattements pour durée de détention, amortissements repris | Régime professionnel, exonération possible après 5 ans d'activité |
| CFE | Due | Due, pareil |
Les sources : impots.gouv.fr pour les 18,6 % et la règle qui écarte les prélèvements sociaux d'un revenu déjà soumis aux cotisations, service-public.gouv.fr (F34102) pour les cotisations, le BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-20 pour les déficits (§ 240 à 250 et § 350) et la plus-value (§ 270 et § 400 à 420).
Trois détails comptent beaucoup.
- Vos anciens déficits LMNP ne vous suivent pas. Devenu LMP, vous ne pouvez pas les imputer sur votre revenu global (§ 250). Ils restent coincés dans la location meublée non professionnelle.
- L'exonération de plus-value a des seuils. Elle est totale si les recettes restent sous 90 000 € HT, partielle jusqu'à 126 000 €, et il faut 5 ans d'activité (§ 410 et 420, article 151 septies du CGI).
- C'est l'année de la vente qui compte. La plus-value suit le régime de votre statut au moment où vous vendez (§ 460). Un changement de statut ne vaut pas cessation d'activité (§ 450). Une seule année LMP ne vous rend pas professionnel pour toujours.
Autre point : en courte durée, des recettes au-dessus de 23 000 € déclenchent des cotisations sociales même si vous restez LMNP pour l'impôt (service-public.gouv.fr, F32744 et F34102). Les deux tests sont séparés.
Non-résident : le test a changé pour les revenus 2026
L'article 53 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) a réécrit la règle des non-résidents dans l'article 155. Si vous n'avez pas votre résidence fiscale en France, vos loyers meublés doivent dépasser vos revenus d'activité de même nature soumis, dans votre pays de résidence, à un impôt équivalent à l'impôt sur le revenu.
Le BOFiP précise trois choses au § 165. Ça s'applique à l'impôt dû sur les revenus 2026 et suivants. On prend les revenus nets. Et un revenu d'activité exonéré par un régime particulier dans votre pays ne compte pas.
Avant, la deuxième condition comparait vos loyers aux revenus du foyer soumis à l'impôt sur le revenu (§ 40). Un non-résident payé à l'étranger avait souvent peu de revenus à mettre en face, et passait LMP dès 23 000 €.
Exemple : un foyer qui vit au Portugal touche 30 000 € de loyers meublés en France et 40 000 € de revenus de conseil nets, taxés au Portugal. En 2025, il était sans doute LMP. En 2026, il est LMNP.
Redevenu LMNP, il paie des prélèvements sociaux. S'il est affilié à la sécurité sociale d'un pays de l'Espace économique européen, du Royaume-Uni ou de la Suisse, il ne paie ni CSG ni CRDS, seulement le prélèvement de solidarité de 7,5 % (impots.gouv.fr). Pour un non-résident qui reste LMP, la question des cotisations en France quand on est affilié ailleurs dans l'Union n'est pas tranchée par un texte que j'ai pu lire. Je la laisse ouverte.
Le piège
En 2025, mes deux colocations près de Lille ont fait environ 25 400 € de loyers. Mon logiciel de liasse m'a classé LMP. À l'écran, il comparait mes loyers à « NaN € » : la case des autres revenus d'activité était vide, et il a tranché quand même, sans rien dire. Je vis à Lisbonne et je facture mon conseil au Portugal. Pour 2025, sous l'ancienne règle, ces revenus ne comptaient sans doute pas, donc le classement LMP était peut-être exact, mais par hasard. Pour 2026, ils comptent. Avant de clôturer, regardez quel chiffre l'outil a mis en face de vos loyers. Ramzi
Locameublé n'affiche aucun statut tant qu'un des deux montants manque. Pour voir ce que donne le réel sur vos chiffres, le simulateur LMNP est gratuit, et le guide amortissement LMNP explique pourquoi un déficit et un report ne durent pas aussi longtemps.
Sources
- Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 53 (non-résidents)
- BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-10 : définition du loueur en meublé professionnel (version du 15 avril 2026)
- BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20 : conséquences du statut, déficits et plus-values
- impots.gouv.fr : Les locations meublées
- impots.gouv.fr : prélèvements sociaux sur les revenus de location
- Service-public.gouv.fr : Doit-on verser des cotisations sociales pour un meublé ?
- Service-public.gouv.fr : Revenus d'une location meublée
- Entreprendre.service-public.gouv.fr : Régime fiscal du loueur en meublé professionnel