Facture électronique en LMNP : qu'est-ce qui change pour un loueur en meublé ?
L'essentiel
- Un LMNP qui loue un logement meublé sans TVA n'émet aucune facture électronique et ne transmet pas ses loyers à l'administration.
- Depuis le 1er septembre 2026, il doit pouvoir recevoir les factures électroniques de ses fournisseurs, par une plateforme agréée qu'il désigne une fois.
- C'est la même règle au micro-BIC et au réel : elle tient au fait de louer meublé, une activité économique, pas au régime d'impôt.
- Sans plateforme, l'administration envoie d'abord une mise en demeure qui laisse 3 mois pour se mettre en règle, puis une amende de 500 €, puis 1 000 €, et 1 000 € de plus par période de 3 mois (article 1737 du CGI).
- La liasse 2031 et la 2042-C-PRO ne changent pas, et les charges restent déductibles : une facture reçue par mail ou sur papier n'est pas écartée pour cette seule raison.
Un LMNP qui loue un logement meublé sans TVA n'émet aucune facture électronique. Il doit seulement pouvoir en recevoir par une plateforme agréée, depuis le 1er septembre 2026. Le calendrier, le texte, et ce que ça coûte vraiment.
Ramzi, loueur en meublé depuis 2021. Mis à jour le .
Sommaire
La réponse courte
Oui, la facture électronique vous concerne, mais sur un seul point. Si vous louez un logement meublé sans TVA, vous n'émettez rien et vous ne transmettez pas vos loyers. Depuis le 1er septembre 2026, vous devez seulement pouvoir recevoir les factures électroniques de vos fournisseurs, par une plateforme agréée. En pratique, vous choisissez une plateforme, et c'est tout.
Les dates et les textes ci-dessous ont été relus le 10 novembre 2026. Le calendrier a déjà changé plusieurs fois : tenez compte de cette date.
Pourquoi un loueur meublé est dans le champ
La réforme vise les assujettis à la TVA. Ça ne veut pas dire « ceux qui facturent de la TVA ». Un assujetti, c'est quelqu'un qui exerce une activité économique de façon habituelle, et louer un meublé en est une. Vous êtes donc assujetti, même si vous ne payez jamais de TVA.
Vos loyers, eux, sont exonérés. L'article 261 D, 4° du CGI exonère les locations de logements meublés à usage d'habitation, sauf l'hébergement avec au moins trois services de type hôtelier (petit-déjeuner, ménage, linge, accueil).
impots.gouv.fr en tire les conséquences dans sa FAQ, modifiée le 16 janvier 2026 :
- vos opérations exonérées au sens des articles 261 à 261 E ne vous mettent pas dans le circuit en émission : ni facture électronique à envoyer, ni transmission de données à l'administration ;
- en revanche, comme acheteur professionnel, vous devez recevoir par une plateforme agréée les factures que vos fournisseurs ont l'obligation d'émettre en électronique.
Le régime d'impôt n'y change rien. Micro-BIC ou réel, vous êtes assujetti de la même façon.
Le calendrier en vigueur
Le texte qui fixe les dates est l'article 26 de la loi de finances rectificative pour 2022, dans sa version en vigueur depuis le 21 février 2026. Il a été modifié en dernier par la loi de finances pour 2026.
| Date | Qui | Ce qui démarre | Vous, LMNP exonéré |
|---|---|---|---|
| 1er septembre 2026 | Toutes les entreprises | Réception des factures électroniques | Concerné |
| 1er septembre 2026 | Grandes entreprises et ETI | Émission et transmission des données | Pas concerné |
| 1er septembre 2027 | PME et micro-entreprises | Émission et transmission des données | Pas concerné |
La loi permettait de repousser chaque date de trois mois au plus, par décret. Le guide pratique de démarrage de l'administration annonce le maintien du calendrier : la réception est en vigueur depuis le 1er septembre 2026.
En pratique, un détail change tout. Vous ne recevez une facture électronique que si votre fournisseur doit l'émettre. Votre plombier, votre agence de gestion ou votre logiciel de liasse sont souvent des PME. Pour eux, l'émission n'arrive qu'en septembre 2027. D'ici là, vous recevrez surtout des PDF par mail.
Ce que vous avez à faire
Vous n'avez qu'une démarche à faire : désigner une plateforme agréée pour la réception. D'après le guide pratique de l'administration, vous pouvez le faire directement auprès d'une plateforme, ou par son logiciel, sa banque ou son expert-comptable. La liste des plateformes agréées est publiée sur impots.gouv.fr.
Ce que vous n'avez pas à faire :
- émettre des factures électroniques pour vos loyers ;
- transmettre vos loyers à l'administration (e-reporting) ;
- changer quoi que ce soit à votre liasse 2031 ou à votre 2042-C-PRO. La déclaration LMNP reste la même.
Et vos charges restent déductibles. Le guide pratique le dit noir sur blanc : la réforme change la façon dont les factures circulent. Les règles de fond sur la comptabilisation et le paiement restent les mêmes. Une facture reçue par mail ou sur papier ne doit pas être écartée pour cette seule raison. Si quelqu'un vous dit que vos dépenses ne seront plus déductibles faute de plateforme, demandez-lui le texte.
Si vous ne faites rien
L'article 1737, IV bis du CGI, ajouté par la loi de finances pour 2026, prévoit une sanction propre à la réception :
| Étape | Ce qui se passe |
|---|---|
| Constat du manquement | Mise en demeure, trois mois pour se mettre en règle |
| Toujours rien | Amende de 500 €, nouvelle mise en demeure de trois mois |
| Toujours rien | Amende de 1 000 € |
| Chaque période de trois mois ensuite | 1 000 € de plus |
Pour le démarrage, l'administration annonce qu'elle ne sanctionnera pas une entreprise qui a engagé ses démarches, et qu'elle visera l'inertie ou le refus durable. Le calendrier ne bouge pas pour autant : l'obligation court depuis le 1er septembre.
« Mes honoraires augmentent à cause de la facture électronique »
Sur Reddit, un loueur avec un seul bien raconte que son expert-comptable passe à un tarif plus haut « sous prétexte de passer à la facture électronique ». Pour un LMNP exonéré, voici ce que le texte ajoute à son dossier : une plateforme de réception, et quelques factures de fournisseurs qui arriveront par ce canal à partir de 2027. Rien d'autre. Ni déclaration de TVA, ni transmission des loyers, ni ligne de plus dans la liasse.
Une hausse peut donc se défendre à hauteur du prix de la plateforme, si le cabinet la fournit. Au-delà, elle ne vient pas de la réforme. À titre de comparaison, un logiciel de liasse LMNP affichait le 10 novembre 2026 son service de facturation électronique offert jusqu'au 31 décembre 2026. Le texte, lui, ne fixe aucun prix.
Un exemple
Le Studio Exemple A est loué à l'année, sans services hôteliers. Son propriétaire est au réel. En 2027, il reçoit :
| Facture | Fournisseur | Électronique obligatoire ? |
|---|---|---|
| Remplacement du ballon d'eau chaude | Artisan (micro-entreprise) | Oui, pour une facture émise depuis le 1er septembre 2027 |
| Honoraires de gestion | Agence (PME) | Oui, depuis le 1er septembre 2027 |
| Abonnement à un logiciel | Éditeur (grande entreprise) | Oui, depuis le 1er septembre 2026 |
| Loyers de ses locataires | Lui-même | Non, location exonérée |
Il désigne une plateforme de réception une fois. Ses factures arrivent dedans, il les garde comme justificatifs, et il les passe en charge comme avant.
Un cas à part : si vous louez avec au moins trois services hôteliers, votre location sort de l'exonération et vous facturez de la TVA. Vous êtes alors aussi concerné en émission, en septembre 2027 si vous êtes une PME. Ce guide ne traite pas ce cas.
Ce que j'en retiens
J'ai un SIRET depuis février 2021 pour mes deux colocations près de Lille. Je suis donc dans le champ, en réception seulement, comme tout loueur meublé qui a déclaré son activité au guichet de l'INPI. Ce que j'ai vu passer cette année, ce sont surtout des offres qui parlent d'urgence et d'impôts en plus. Le texte dit autre chose : une plateforme à choisir, une mise en demeure avant toute amende, et des charges qui restent déductibles.
Sources
- impots.gouv.fr : Je n'émets pas de facture, ou je facture sans TVA. Suis-je concerné ? (modifié le 16 janvier 2026)
- impots.gouv.fr : À partir de quand suis-je concerné par la réforme ? (modifié le 16 janvier 2026)
- impots.gouv.fr : Je passe à la facturation électronique (modifié le 1er septembre 2026)
- impots.gouv.fr : Guide pratique de démarrage au 1er septembre 2026
- Article 26 de la loi n° 2022-1157 de finances rectificative pour 2022, version en vigueur depuis le 21 février 2026
- Article 289 bis du code général des impôts, version en vigueur depuis le 21 février 2026
- Article 1737 du code général des impôts, version en vigueur depuis le 21 février 2026
- Article 261 D du code général des impôts (location meublée exonérée de TVA)