Liasse fiscale LMNP : la 2031 et les 2033 expliquées case par case
L'essentiel
- Au réel, un LMNP dépose la déclaration 2031 et les tableaux 2033-A à 2033-E. Les 2033-F et 2033-G ne concernent pas une entreprise individuelle.
- Sur la 2033-B, les loyers vont ligne 218, l'amortissement ligne 254 et les intérêts d'emprunt ligne 294.
- L'amortissement ne peut pas créer de déficit (article 39 C du CGI) : ce qui dépasse les loyers moins les autres charges est réintégré ligne 318, puis imputé plus tard ligne 350, sans limite de durée.
- Un déficit LMNP ne se suit pas sur la 2033-D mais sur la 2042-C-PRO, en 5NY puis en 5GA à 5GJ, dix ans au plus.
- La liasse se dépose au plus tard le 2e jour ouvré après le 1er mai, avec 15 jours de plus en ligne : le 20 mai 2026 pour l'année 2025.
Au réel, un LMNP dépose une 2031 et les tableaux 2033-A à 2033-E. Les loyers en 218, l'amortissement en 254, l'excédent réintégré en 318, le résultat en 370 ou 372. Un exemple chiffré du début à la 2042.
Ramzi, loueur en meublé depuis 2021. Mis à jour le .
Sommaire
La réponse courte
Au réel, la liasse fiscale d'un LMNP, c'est la déclaration 2031 et les tableaux 2033-A à 2033-E. Les loyers vont ligne 218 de la 2033-B, l'amortissement ligne 254, et la part d'amortissement qui dépasse les loyers moins les charges est réintégrée ligne 318. Le résultat fiscal s'inscrit en 370 (bénéfice) ou 372 (déficit), passe au cadre C1 de la 2031, puis sur la 2042-C-PRO. La liasse se dépose au plus tard le 2e jour ouvré après le 1er mai, avec 15 jours de plus en ligne.
Les pièces de la liasse
La notice 2033 de 2026 liste ce que dépose une entreprise au régime simplifié et à l'impôt sur le revenu. Pour un loueur en meublé :
| Formulaire | Ce qu'il contient | En LMNP |
|---|---|---|
| 2031-SD | La déclaration : identification, résultat fiscal, cadre C | Toujours |
| 2031 bis | Cadre I : le détail des BIC non professionnels | La ligne des locations meublées |
| 2033-A | Le bilan simplifié | Dispensé sous un seuil, voir plus bas |
| 2033-B | Le compte de résultat et le résultat fiscal | Le cœur de la liasse |
| 2033-C | Les immobilisations et les amortissements | Le logement, par composants, et le mobilier |
| 2033-D | Provisions, amortissements dérogatoires, déficits | Souvent presque vide |
| 2033-E | Effectifs et VA | À servir |
| 2033-F, G | Capital social, filiales | Pas pour une entreprise individuelle |
Pour le bilan, la notice prévoit une dispense pour une entreprise à l'impôt sur le revenu dont le chiffre d'affaires de l'année précédente reste sous un seuil (article 302 septies A bis VI du CGI) : 176 000 € HT pour l'achat-revente et la fourniture de logement, 61 000 € HT pour les autres activités.
La 2033-B, ligne par ligne
C'est là que se fait le calcul. Les lignes qui servent en location meublée, avec leur intitulé sur le formulaire 2026 :
| Ligne | Intitulé | Ce que vous y mettez |
|---|---|---|
| 218 | Production vendue de services | Les loyers et les charges refacturées |
| 242 | Autres charges externes | Copropriété, assurance, entretien, honoraires |
| 244 | Impôts, taxes et versements assimilés | Taxe foncière, CFE |
| 243 | Dont CFE | La CFE seule, déjà comprise en 244 |
| 254 | Dotations aux amortissements | L'amortissement comptable de l'année |
| 294 | Charges financières | Les intérêts d'emprunt |
| 318 | Amortissements excédentaires et non déductibles | La part d'amortissement que l'article 39 C refuse |
| 350 | Divers à déduire | Les amortissements différés des années passées, imputés |
| 370 | Résultat fiscal, bénéfice | Reporté sur la 2031 |
| 372 | Résultat fiscal, déficit | Reporté sur la 2031 |
La ligne 350 vient de la notice elle-même : les amortissements réputés différés « sont imputés sur les bénéfices ultérieurs en servant cette case ».
Pourquoi la ligne 318 compte tant
L'article 39 C du CGI limite l'amortissement d'un bien loué par une personne physique : il n'est déductible que dans la limite du loyer, moins les autres charges. Le BOFiP (BOI-BIC-AMT-20-40-10-20) apprécie cette limite sur l'ensemble des biens loués. La part refusée n'est pas perdue. Elle devient un amortissement réputé différé, qui se reporte sans limite de durée.
Dans la liasse, cela se fait en deux temps. En comptabilité, vous passez l'amortissement entier en 254, et le résultat comptable peut être négatif. En fiscal, vous réintégrez l'excédent en 318, et le résultat fiscal remonte à zéro. Une liasse avec un déficit fiscal créé par l'amortissement est une liasse fausse.
Un exemple, des loyers à la 2042
Le Studio Exemple A est loué à l'année. Exercice 2025, au réel simplifié.
| Ligne | Poste | Montant |
|---|---|---|
| 218 | Loyers | 9 600 € |
| 242 | Copropriété non récupérée et assurance | 1 950 € |
| 244 | Taxe foncière et CFE | 1 150 € |
| 243 | dont CFE | 250 € |
| 254 | Amortissement du logement et des meubles | 4 600 € |
| 294 | Intérêts d'emprunt | 3 000 € |
| Résultat comptable | -1 100 € |
La limite de l'article 39 C : 9 600 € de loyers, moins 6 100 € d'autres charges (1 950 + 1 150 + 3 000), soit 3 500 €. Sur 4 600 € d'amortissement, 3 500 € se déduisent. Les 1 100 € restants sont réintégrés :
| Ligne | Poste | Montant |
|---|---|---|
| 318 | Amortissement réputé différé réintégré | 1 100 € |
| 370 | Résultat fiscal, bénéfice | 0 € |
| 372 | Résultat fiscal, déficit | 0 € |
Le cadre C1 de la 2031 reprend 0. Sur la 2031 bis, le cadre I porte la ligne « Autres locations meublées non professionnelles ». Sur la 2042-C-PRO, il n'y a rien à reporter en 5NA. Ce sont les mêmes chiffres que dans le guide déclaration LMNP.
L'année suivante, si les loyers moins les charges dépassent l'annuité de 2 000 €, les 1 100 € différés s'imputent ligne 350, et le bénéfice fiscal tombe à 900 €.
Le détail par composant est sur la 2033-C : terrain (420), constructions (430), installations et agencements (450), et le mobilier en autres immobilisations corporelles (470). Le terrain y figure, mais ne s'amortit jamais. Le tableau d'amortissement LMNP calcule ces lignes pour votre bien.
Ce que la 2033-D ne fait pas
On pourrait croire que les déficits LMNP se suivent dans la 2033-D, qui a un cadre « déficits reportables ». La notice 2033 de 2026 dit que ce cadre est « normalement servi par les seules entreprises relevant de l'impôt sur les sociétés ». Un déficit LMNP se suit sur la 2042-C-PRO : en 5NY l'année où il naît, puis en 5GA à 5GJ les années suivantes, dix ans au plus. Le détail est dans la 2042-C-PRO en LMNP.
Il y a donc deux reports, à deux endroits. L'amortissement différé reste dans la liasse (318 puis 350) et n'a pas de date limite. Le déficit va sur la 2042 et se perd au bout de dix ans.
Les dates
Le BOFiP (BOI-BIC-DECLA-30-10-10-20, § 60) fixe le dépôt au 2e jour ouvré après le 1er mai, avec 15 jours calendaires de plus en télétransmission. Pour l'année 2025, le 1er mai 2026 tombait un vendredi. La liasse papier était due le mardi 5 mai, et la télétransmission restait possible jusqu'au 20 mai. Pour l'année 2026, le 1er mai 2027 tombe un samedi : la même règle donne le mardi 4 mai et le 19 mai 2027, à vérifier sur le calendrier fiscal de 2027 quand il sera publié. La 2042-C-PRO suit, à la date de votre déclaration de revenus.
Le piège
Le piège, c'est de laisser un déficit sortir en 372 parce que l'amortissement a été passé en entier. La liasse est déposée, la 2042 reçoit un déficit en 5NY, et ce déficit se perd au bout de dix ans, alors que l'amortissement différé n'avait aucune limite de durée. Avant le dépôt, comparez la ligne 254 aux loyers moins les autres charges. Si la ligne 254 est plus élevée, la ligne 318 ne doit pas être vide.
Le catalogue des contrôles de Locameublé est public : il liste ce que l'app vérifie avant de produire une liasse.
Ce guide suit les formulaires et la notice de 2026, pour l'exercice 2025. Il ne remplace pas un conseil sur votre situation.
L'offre Déclaration de Locameublé comprend la liasse 2031 et 2033, l'aide à la 2042 et le fichier des écritures comptables (FEC). La télétransmission depuis Locameublé n'est pas encore disponible. L'essai dure 14 jours. Vos liasses passées sont chez JD2M ? La reprise de votre dossier JD2M les rapatrie, année par année, avec leur FEC.
Sources
- impots.gouv.fr : notice 2033-NOT-SD 2026 (régime simplifié, tableaux 2033-A à 2033-G)
- impots.gouv.fr : formulaire 2031-SD et 2031 bis-SD 2026
- Article 39 C du code général des impôts, version en vigueur
- BOFiP, BOI-BIC-AMT-20-40-10-20 : amortissement des biens loués, limite et report
- BOFiP, BOI-BIC-DECLA-30-10-10-20 : délais de dépôt de la déclaration de résultats
- impots.gouv.fr : formulaire 2042-C-PRO 2026, revenus 2025