LMNP 2026 et 2027 : ce qui est voté, ce qui est seulement proposé
L'essentiel
- Au 10 novembre 2026, vous pouvez toujours amortir votre logement en LMNP : l'article 39 C du CGI n'a pas changé depuis 2015, et la loi de finances pour 2026 ne l'a pas touché.
- Voté : pour une vente faite depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont repris dans la plus-value, quelle que soit la date de mise en location.
- Voté : depuis les revenus 2025, un meublé de tourisme non classé n'a droit au micro-BIC que jusqu'à 15 000 € de recettes, avec 30 % d'abattement. La location à l'année garde 50 %, jusqu'à 83 600 € pour les revenus 2026 à 2028.
- En vigueur : 18,6 % de prélèvements sociaux en location meublée, contre 17,2 % en location nue, selon impots.gouv.fr.
- Seulement proposé : l'amortissement plafonné à 2,5 % par an et 7 000 € par foyer, article 7 du projet de loi de finances pour 2027. L'Assemblée a rejeté le texte le 4 novembre 2026, et rien ne s'applique tant que la loi n'est pas publiée.
Au 10 novembre 2026 : trois règles votées touchent le LMNP, le plafond d'amortissement du PLF 2027 n'est qu'un projet. Le tri, les textes et un exemple chiffré.
Ramzi, loueur en meublé depuis 2021. Mis à jour le .
Sommaire
La réponse courte
Au 10 novembre 2026, vous pouvez toujours amortir votre logement en LMNP. Trois règles votées s'appliquent déjà à vous : les amortissements reviennent dans la plus-value à la revente, le meublé de tourisme non classé a perdu son micro-BIC avantageux, et les prélèvements sociaux sont à 18,6 %. Le plafond d'amortissement de 2,5 % et 7 000 € par foyer n'est qu'un projet, celui du budget 2027, encore en débat au Parlement.
Le tri : voté ou proposé
| Mesure | Statut au 10 nov. 2026 | Texte |
|---|---|---|
| Amortissements réintégrés dans la plus-value | Voté, ventes depuis le 15 février 2025 | Loi de finances pour 2025, art. 84 |
| Micro-BIC tourisme non classé : 15 000 € et 30 % | Voté, revenus 2025 | Art. 50-0 du CGI, loi n° 2024-1039 |
| Micro-BIC longue durée : 83 600 € et 50 % | Voté, revenus 2026 à 2028 | Art. 50-0 du CGI, BOFiP |
| Prélèvements sociaux à 18,6 % en meublé | En vigueur selon impots.gouv.fr | LFSS 2026 |
| Amortissement plafonné à 2,5 % et 7 000 € | Projet, en discussion | PLF 2027, art. 7 |
La règle est simple. Un texte compte quand il est publié au Journal officiel. Un amendement adopté en commission, un article de projet ou une annonce de ministre ne change pas votre déclaration.
Ce qui est voté
Ces règles sont dans la loi ou dans le code, et elles s'appliquent déjà à votre déclaration.
Les amortissements reviennent à la revente
L'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 ajoute un III à l'article 150 VB du CGI. À la revente, le prix d'achat du logement est diminué des amortissements déduits au titre de l'article 39 C. La plus-value augmente d'autant. Pour chiffrer l'effet sur votre vente, utilisez le calcul de plus-value LMNP.
Ça vaut pour les ventes faites à partir du lendemain de la promulgation, donc depuis le 15 février 2025. La réponse ministérielle publiée le 24 mars 2026 précise que tous les amortissements déduits comptent, quelle que soit la date de mise en location. Il n'y a pas de clause pour les biens loués avant 2025.
Trois cas y échappent : les résidences pour étudiants, jeunes en formation ou personnes de plus de 65 ans, les établissements pour personnes âgées ou handicapées, et les soins de longue durée.
Le micro-BIC du meublé de tourisme non classé
Depuis les revenus 2025, un meublé de tourisme non classé n'a droit au micro-BIC que jusqu'à 15 000 € de recettes, avec 30 % d'abattement. La location longue durée garde 50 %, avec un seuil de 77 700 € pour les revenus 2025 et de 83 600 € pour les revenus 2026 à 2028. Le détail est dans le guide sur le micro-BIC.
Les prélèvements sociaux à 18,6 %
La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a relevé la CSG sur les revenus du patrimoine de 1,4 point. La page d'impots.gouv.fr, mise à jour le 17 juillet 2026, donne 18,6 % en location meublée et 17,2 % en location nue. Ça ne vise que le LMNP. Si vous êtes loueur professionnel, vous payez des cotisations sociales à la place.
Ce qui n'a pas changé
L'article 39 C du CGI, celui qui permet d'amortir un logement loué, est dans sa version de 2015 sur Légifrance. À l'automne 2025, des amendements proposaient de supprimer ou de plafonner l'amortissement. La loi de finances pour 2026, publiée le 19 février 2026, ne les a pas repris.
Ce qui est proposé : le PLF 2027
Le projet de loi de finances pour 2027 (n° 3210, déposé le 1er octobre 2026) contient un article 7 sur la location meublée non professionnelle. Tel qu'il a été déposé, il prévoit :
- un amortissement des locaux déductible à 2,5 % par an, dans la limite de 7 000 € par an et par foyer fiscal ;
- 1,5 % et 5 000 € pour un meublé de tourisme ;
- la fin du report : à partir des exercices clos en 2027, l'amortissement au-dessus du plafond serait perdu, et non plus reporté ;
- le stock d'amortissements déjà reportés fin 2026 serait utilisable jusqu'en 2036, dans la limite de la moitié du résultat chaque année.
Où en est le texte ? Le dossier du Sénat indique que l'Assemblée l'a rejeté le 4 novembre 2026. C'est donc le texte du gouvernement, plafond compris, que le Sénat reçoit. Tant que la loi de finances pour 2027 n'est pas publiée, rien de cette liste ne s'applique.
Un exemple chiffré
Le Studio Exemple A est acheté 150 000 € en 2021. On retire 20 000 € de terrain, qui ne s'amortit pas. Le bâti s'amortit en moyenne 4 000 € par an, et le mobilier 600 € par an.
À la revente, loi actuelle. Il est vendu 170 000 € en 2027, après 6 ans. Les amortissements du logement déduits s'élèvent à 24 000 €.
| Avant le 15 février 2025 | Depuis | |
|---|---|---|
| Prix de vente | 170 000 € | 170 000 € |
| Prix d'achat retenu | 150 000 € | 126 000 € |
| Plus-value brute | 20 000 € | 44 000 € |
On ne compte ici ni les frais ni les abattements pour durée de détention, qui s'appliquent ensuite. Si vous êtes dans ce cas, les 24 000 € déduits pendant 6 ans ne sont plus un gain définitif. Une partie est reprise à la vente.
Si le PLF 2027 passait tel quel. Le texte déposé parle de 2,5 % par an sans dire clairement sur quelle base. En prenant le bâti de 130 000 €, le plafond serait de 3 250 € par an. Les 750 € d'écart avec les 4 000 € habituels seraient perdus chaque année, sans report. Prenez-le comme une hypothèse : le texte final peut dire autre chose.
Le piège
Mes deux colocations près de Lille font environ 7 800 € d'amortissement par an, mobilier compris. Quand j'ai lu « 7 000 € par foyer », j'ai d'abord cru que je dépassais. Mais le projet vise l'amortissement des locaux. Il faut sortir le mobilier de son total avant de comparer, sinon on panique sur un chiffre faux. Et tant que le Sénat n'a pas voté, je ne change rien à ma déclaration. Ramzi
Sources
- Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 (article 84)
- Réponse ministérielle à la question écrite n° 10097, JO du 24 mars 2026
- Article 39 C du code général des impôts, version en vigueur
- Article 50-0 du code général des impôts, version en vigueur depuis le 1er juillet 2026
- BOFiP, actualité ACTU-2025-00127 sur les seuils et la location meublée
- impots.gouv.fr : Je donne un bien en location. Dois-je payer des prélèvements sociaux ?
- Projet de loi de finances pour 2027, n° 3210, texte déposé (article 7)
- Sénat, dossier législatif du budget 2027