Calcul de la plus-value LMNP

Comment se calcule l'impôt

Un loueur en LMNP vend comme un particulier. La plus-value, c'est le prix de vente moins le prix d'achat, auquel on ajoute les frais d'achat et les travaux. Ces frais se prennent au réel ou au forfait de 7,5 % du prix. Les travaux, au réel, ou au forfait de 15 % si vous avez gardé le bien plus de 5 ans.

Depuis le 15 février 2025, le prix d'achat baisse du montant des amortissements que vous avez déduits. Seule compte la date de vente : un bien loué depuis 2012 reprend tous ses amortissements. Trois familles de biens y échappent : les résidences pour étudiants ou seniors au sens du code de la construction, les résidences services et EHPAD, les établissements de soins de longue durée. Un T2 loué à un étudiant n'en fait pas partie.

La plus-value baisse ensuite avec la durée de détention, sur deux barèmes. Pour l'impôt à 19 %, 6 % par an de la 6e à la 21e année, 4 % la 22e : rien à payer après 22 ans. Pour les prélèvements sociaux à 17,2 %, 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e, puis 9 % par an : rien à payer après 30 ans. Au-dessus de 50 000 € de plus-value imposable, une taxe de 2 % à 6 % s'ajoute.

Quels amortissements saisir ?

Ceux du logement que vous avez vraiment déduits, année après année, sur vos liasses. L'amortissement resté en report n'a jamais été déduit : le texte ne le vise pas. Le mobilier ne fait pas partie du prix du logement. Le BOFiP n'a pas encore commenté ces deux points. Le détail est dans le guide plus-value LMNP.

Et en LMP ?

Ce calcul ne vaut pas pour vous. Un loueur professionnel vend sous le régime des plus-values professionnelles, qui tient déjà compte des amortissements, avec une exonération possible après 5 ans d'activité. Le test est dans le guide LMNP ou LMP.

Ce calcul est une estimation sur les règles des ventes de 2026. Il ne remplace pas un conseil fiscal. Le notaire calcule l'impôt réel et le paie sur le prix de vente. Ce calcul ne connaît ni les exonérations liées à votre situation (résidence principale, première vente sous conditions) ni les cas où plusieurs propriétaires vendent ensemble.

Sources

• Service-public.gouv.fr, plus-value immobilière sur la vente d'un logement
• CGI, article 150 VB : prix d'achat, forfaits et reprise des amortissements
• Loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 84
• BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-20 : abattements pour durée de détention
• BOFiP, BOI-RFPI-TPVIE-20 : taxe sur les plus-values de plus de 50 000 €
• Code de la sécurité sociale, article L. 136-8 : la CSG reste à 9,2 % sur les plus-values immobilières en 2026