Plus-value LMNP : les amortissements reviennent à la revente, le calcul
L'essentiel
- Pour une vente faite depuis le 15 février 2025, le prix d'achat retenu baisse du montant des amortissements déduits en LMNP, et la plus-value monte d'autant.
- La date d'achat ne change rien : tous les amortissements déduits depuis la mise en location sont repris, d'après la réponse ministérielle publiée le 24 mars 2026.
- Le reste est le calcul d'un particulier : abattements pour durée de détention, 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, exonération d'impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30.
- Les résidences pour étudiants ou seniors au sens du code de la construction, les résidences services pour personnes âgées ou handicapées et les soins de longue durée y échappent. Un appartement loué en colocation à des étudiants, non.
- Au 10 novembre 2026, le BOFiP n'a pas commenté la règle : le sort des amortissements en report et du mobilier reste ouvert.
Depuis le 15 février 2025, le prix d'achat d'un logement LMNP vendu baisse des amortissements déduits, et la plus-value monte d'autant. La règle, les exceptions, un exemple chiffré et ce qui reste à trancher.
Ramzi, loueur en meublé depuis 2021. Mis à jour le .
Sommaire
La réponse courte
Quand vous vendez un logement loué en LMNP depuis le 15 février 2025, le prix d'achat retenu pour la plus-value baisse du montant des amortissements que vous avez déduits. La plus-value monte d'autant. Le reste ne change pas : abattements pour durée de détention, 19 % d'impôt sur le revenu, 17,2 % de prélèvements sociaux.
La règle
L'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 a ajouté un III à l'article 150 VB du code général des impôts. Le prix d'acquisition y est « minoré du montant des amortissements admis en déduction » au titre de l'article 39 C, celui qui permet d'amortir un bien loué. Le II de l'article 84 vise les ventes faites à partir du lendemain de la promulgation, donc depuis le 15 février 2025.
La date d'achat ne change rien. La réponse ministérielle à la question n° 10097, publiée au Journal officiel le 24 mars 2026, le dit nettement : tous les amortissements déduits pendant la location comptent, quelle que soit la date de mise en location. Pour un bien loué depuis 2012 et vendu en 2026, les 14 ans d'amortissements sont repris.
Le calcul reste celui d'un particulier (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 270). Service-public.gouv.fr donne les taux : 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements. L'abattement pour l'impôt est de 6 % par an de la 6e à la 21e année de détention, puis 4 % la 22e. Pour les prélèvements sociaux, c'est 1,65 % par an de la 6e à la 21e, 1,6 % la 22e et 9 % par an ensuite. Exonération d'impôt après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30. Une surtaxe de 2 % à 6 % s'ajoute si la plus-value imposable dépasse 50 000 €. Le calcul de plus-value LMNP applique ces abattements à votre vente, amortissements repris compris.
Les exceptions
Le III ne s'applique pas à trois types de biens :
- une résidence au sens des articles L. 631-12 ou L. 631-13 du code de la construction et de l'habitation, réservée aux étudiants, aux moins de 30 ans en formation ou en stage, aux alternants ou aux plus de 65 ans ;
- un établissement ou une résidence services agréée pour personnes âgées ou handicapées, EHPAD compris ;
- un établissement de soins de longue durée.
Deux autres cas ne sont pas concernés. Une vente faite avant le 15 février 2025 suit l'ancienne règle. Et un loueur LMP ne relève pas de l'article 150 VB : il vend sous le régime des plus-values professionnelles, avec une exonération possible après 5 ans d'activité (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 400 à 420). Le test qui fait de vous un LMP est dans le guide LMNP ou LMP.
Un exemple chiffré
Le Studio Exemple A est acheté 120 000 € en mars 2014 et loué meublé au réel. Il est vendu 160 000 € en juin 2026, après 12 ans de détention. Le logement a donné 36 000 € d'amortissements déduits. 5 000 € de plus sont restés en report, jamais déduits. Les frais d'achat sont pris au forfait de 7,5 %, soit 9 000 €.
| Ancienne règle | Depuis le 15 février 2025 | |
|---|---|---|
| Prix de vente | 160 000 € | 160 000 € |
| Prix d'achat et frais | 129 000 € | 129 000 € |
| Amortissements déduits retirés | 0 € | 36 000 € |
| Prix d'achat retenu | 129 000 € | 93 000 € |
| Plus-value brute | 31 000 € | 67 000 € |
| Base impôt (abattement de 42 %) | 17 980 € | 38 860 € |
| Impôt à 19 % | 3 416,20 € | 7 383,40 € |
| Base prélèvements sociaux (abattement de 11,55 %) | 27 419,50 € | 59 261,50 € |
| Prélèvements sociaux à 17,2 % | 4 716,15 € | 10 192,98 € |
| Total | 8 132,35 € | 17 576,38 € |
Les 42 %, ce sont 7 années à 6 % (de la 6e à la 12e). Les 11,55 %, 7 années à 1,65 %. La base d'impôt reste sous 50 000 €, donc pas de surtaxe.
Les 36 000 € déduits coûtent ici environ 9 444 € à la vente. Comparez-les à ce qu'ils ont rapporté : ils ont évité de l'impôt et des prélèvements sociaux pendant 12 ans. Mais l'amortissement n'est plus un gain définitif. Plus vous gardez le bien, plus les abattements réduisent la reprise, jusqu'à l'effacer après 30 ans.
Les 5 000 € en report ne sont pas dans le calcul, parce qu'ils n'ont jamais été déduits. C'est la lecture du texte, pas encore celle du BOFiP (voir plus bas). Pour estimer votre rendement avec la revente, le calcul de rentabilité locative est gratuit.
Les travaux et les forfaits
Le II de l'article 150 VB laisse ajouter au prix d'achat les travaux de construction, d'agrandissement ou d'amélioration faits par une entreprise, sauf s'ils ont déjà compté pour l'impôt sur le revenu. Des travaux que vous avez amortis en LMNP ont déjà compté. Vous ne pouvez donc pas les ajouter au prix. En contrepartie, le III exclut de la reprise les amortissements de ces dépenses-là. En clair, des travaux amortis ne sont ni ajoutés au prix ni retirés deux fois. La formule du texte reste lourde, et le BOFiP ne l'a pas encore expliquée.
Le forfait de 7,5 % pour les frais d'achat est prévu au 3° du II sans condition liée à la location. Le forfait de 15 % pour travaux, ouvert après 5 ans quand on ne peut pas justifier ses dépenses, pose une vraie question en LMNP. Le texte ne dit pas s'il reste ouvert à ceux qui ont amorti des travaux. Je l'ai laissé de côté dans l'exemple.
Ce qui reste à trancher au 10 novembre 2026
Le BOFiP n'a pas encore commenté le III. La fiche sur le prix d'acquisition (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10) date de 2012, et celle du loueur en meublé, mise à jour en août 2026, n'en parle pas. La réponse ministérielle annonce ce commentaire. En attendant, trois points restent ouverts.
- Le report d'amortissement. Le texte dit « admis en déduction ». Ce qui est en report n'a pas été déduit et ne devrait pas être repris. Aucune doctrine ne le confirme encore.
- Le mobilier. Les meubles ne font pas partie du prix du logement. Leur amortissement ne devrait pas réduire ce prix, mais le texte parle des amortissements de l'article 39 C sans distinguer.
- Le forfait de 15 %, vu plus haut.
Le plafonnement de l'amortissement du projet de loi de finances pour 2027 n'est pas voté. Le point est dans le guide LMNP 2026 et 2027.
Le piège
Mes deux colocations près de Lille sont louées surtout à des étudiants. En lisant « résidences pour étudiants » dans les exceptions, j'ai cru un instant que j'y échappais. Non : le texte vise une résidence au sens du code de la construction, un bâtiment réservé à ce public. Un T3 loué en colocation n'en est pas une. Mes amortissements seront repris à la vente, comme ceux de tout le monde. Je garde chaque liasse, parce que c'est elle qui montre ce qui a été déduit et ce qui reste en report. Ramzi
Le détail des composants et du report est dans le guide amortissement LMNP.
Sources
- Loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, article 84
- Article 150 VB du code général des impôts, version en vigueur depuis le 21 février 2026
- Réponse ministérielle à la question écrite n° 10097, JO du 24 mars 2026
- Service-public.gouv.fr : Plus-value immobilière sur la vente d'un logement
- BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20 : plus-values du loueur en meublé, LMNP et LMP
- BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10 : prix d'acquisition (version de 2012)