Calcul de rentabilité locative

Comment se calculent les trois chiffres

Le rendement brut compare les loyers d'une année au coût total de l'achat : le prix et les frais de notaire, plus les travaux et le mobilier. Il sert à comparer deux biens vite, rien de plus.

Le rendement net retire ce que le bien coûte chaque année et que le locataire ne rembourse pas : charges non récupérables, taxe foncière, assurance du propriétaire. Il compte aussi les semaines sans locataire.

Le cash-flow, c'est ce qui reste sur votre compte chaque mois une fois le crédit payé. S'il est négatif, vous complétez de votre poche. La mensualité est celle d'un prêt à taux fixe, sans l'assurance emprunteur.

Quel rendement viser ?

Il n'y a pas de bon chiffre pour tous. Un rendement élevé va souvent avec une ville où le bien se loue ou se revend moins vite. Comparez des biens d'une même ville.

Faut-il compter les frais de notaire ?

Oui. Ils font partie de ce que vous payez pour le bien, comme les travaux et les meubles. Le guide pour meubler un appartement en location chiffre le mobilier d'un T2.

Et l'impôt ?

Il dépend du régime. En micro-BIC, l'impôt porte sur les loyers après un abattement forfaitaire. Au réel, vous déduisez les charges et l'amortissement du bien et des meubles. Le simulateur LMNP compare les deux.