Calcul des frais de notaire

Où vont les frais de notaire

Le nom trompe : le notaire n'en garde qu'une petite part. Dans l'ancien, les trois quarts environ sont des impôts, surtout les droits de mutation versés au département et à la commune. Le reste paie le notaire au tarif fixé par l'État, et les sommes qu'il avance pour vous.

Depuis le 1er avril 2025, un département peut monter sa part de 4,5 % à 5 % jusqu'au 31 mars 2028. Au 1er juin 2026, 88 départements l'ont fait. L'achat de votre première résidence principale reste à 4,5 %, et à 4 % en Savoie. Un investissement locatif paie donc le taux plein : 6,3185 % du prix au lieu de 5,80665 %. Le calcul de rentabilité locative ajoute ces frais au coût de l'achat.

Dans le neuf, la TVA est déjà dans le prix. Les droits tombent à 0,715 %, sans part pour la commune. Les frais tournent alors autour de 2 à 3 % du prix, contre 7 à 8 % dans l'ancien.

Pourquoi chiffrer le mobilier dans l'acte ?

Les meubles ne sont pas un immeuble, ils n'ont pas de droits de mutation. Listés et chiffrés à un prix réaliste dans l'acte, ils sortent de l'assiette. En LMNP, ils s'amortissent ensuite à part, sur 5 à 10 ans. La liste du mobilier obligatoire sert de base à cet inventaire.

En charge ou amortis ?

En LMNP au réel, les frais de notaire se déduisent l'année de l'achat ou s'ajoutent au prix du bien pour être amortis avec lui, comme le montre le tableau d'amortissement LMNP. Le choix est irrévocable et vaut pour tous vos biens, y compris ceux que vous achèterez ensuite. Le guide amortissement LMNP chiffre les deux voies sur deux cas.

Ce calcul est une estimation pour une vente signée en 2026. Il ne remplace pas un conseil fiscal ni le décompte de votre notaire. Les formalités et les débours n'ont pas de barème : leurs montants ici sont des ordres de grandeur. Les émoluments suivent le tarif de la métropole, qui diffère outre-mer. Votre notaire peut aussi accorder une remise sur ses émoluments, la même pour tous ses clients. Le calcul ignore les abattements locaux, comme celui du Calvados, et le taux réduit de quelques communes d'outre-mer.

Sources

• Impots.gouv.fr, ce que vous payez au notaire lors d'un achat : taux, frais d'assiette, contribution de sécurité immobilière
• DGFiP, taux des droits de mutation par département au 1er juin 2026
• BOFiP, le relèvement à 5 % et l'exception du premier achat (loi de finances pour 2025, article 116)
• Service-public.gouv.fr, émoluments du notaire par tranche de prix
• BOFiP, BOI-ENR-DMTOI-10-120 : le mobilier vendu avec le logement