Meubler un appartement pour la location : la liste légale, le budget, l'impôt
L'essentiel
- Un logement loué meublé comme résidence principale doit contenir les 11 éléments du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 : literie, occultation des chambres, plaques, four ou micro-ondes, frigo avec congélateur, vaisselle, ustensiles, table et sièges, étagères, luminaires, matériel d'entretien.
- Lave-linge, canapé, télévision et armoire ne figurent pas dans le décret. Si un élément de la liste manque, le juge peut requalifier le bail meublé en bail de logement vide.
- Aux prix discount relevés le 10 novembre 2026, la liste légale plus une armoire coûte environ 1 570 € pour un T2, et 620 € par chambre de colocation.
- Au réel, le premier ameublement s'amortit sur sa durée d'usage, souvent 5 à 10 ans : il ne passe pas en charge d'un coup.
- Un meuble de 500 € HT ou moins acheté plus tard pour en remplacer un peut passer en charge l'année de l'achat.
Les 11 éléments obligatoires du décret n° 2015-981, un budget pièce par pièce aux prix discount (environ 1 570 € pour un T2), et ce qui s'amortit ou passe en charge.
Ramzi, loueur en meublé depuis 2021. Mis à jour le .
Sommaire
La réponse courte
Un logement loué meublé comme résidence principale doit contenir au minimum les 11 éléments du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015. Aux prix discount relevés le 10 novembre 2026, la liste légale plus une armoire coûte environ 1 570 € pour un T2, et 620 € par chambre de colocation. Au réel, ce premier ameublement s'amortit sur 5 à 10 ans, il ne passe pas en charge d'un coup.
La liste légale
Le décret n° 2015-981 applique l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989. Son article 1 demande que chaque pièce soit équipée selon sa destination. Son article 2 fixe le minimum :
| N° | Élément | Ce que ça veut dire en pratique |
|---|---|---|
| 1 | Literie avec couette ou couverture | Matelas, sommier, couette, oreillers |
| 2 | Occultation des fenêtres des chambres | Volets ou rideaux occultants |
| 3 | Plaques de cuisson | 2 feux suffisent pour un studio |
| 4 | Four ou four à micro-ondes | Un micro-ondes répond au texte |
| 5 | Réfrigérateur et congélateur | Ou un frigo avec un compartiment à -6 °C ou moins |
| 6 | Vaisselle pour les repas | Assiettes, verres, couverts pour chaque occupant |
| 7 | Ustensiles de cuisine | Casseroles, poêle, spatule, couteau |
| 8 | Table et sièges | Une place assise par occupant |
| 9 | Étagères de rangement | Une étagère suffit, l'armoire n'est pas citée |
| 10 | Luminaires | Un point lumineux qui marche dans chaque pièce |
| 11 | Matériel d'entretien adapté | Aspirateur s'il y a de la moquette, balai et serpillière sur du carrelage |
Lave-linge, canapé, télévision et armoire ne figurent pas dans le décret. Ils aident à louer plus vite, mais ce sont des choix, pas des obligations. Le calcul de rentabilité locative montre si le loyer plus haut couvre leur prix.
Si un élément manque, le juge peut requalifier le bail meublé en bail de logement vide (service-public.fr, fiche F34769). Le meublé vous donne un bail d'un an, ou de neuf mois pour un étudiant, et un dépôt de garantie jusqu'à deux mois de loyer hors charges (fiche F2315). Vous gardez ces avantages seulement si la liste est complète.
L'inventaire et l'état détaillé du mobilier sont faits à la remise des clés et à leur retour, signés des deux côtés et annexés au bail. Pour cocher la liste meuble par meuble, la liste du mobilier obligatoire la reprend sous forme de cases à cocher. Pour l'entrée et la sortie, le modèle d'état des lieux meublé ajoute cet inventaire au PDF à signer.
Le budget pièce par pièce
Les prix ont été relevés le 10 novembre 2026 chez un discounter en ligne, souvent sur sa place de marché, en pleine période de promotions. Ce sont des prix bas, à revérifier le jour de la commande.
T2 meublé, une chambre et un séjour avec coin cuisine :
| Pièce | Ce qu'il y a dedans | Budget |
|---|---|---|
| Chambre | Matelas et sommier 140x190, couette, oreillers, parure, rideaux occultants, armoire 3 portes, table et lampe de chevet, plafonnier | 510 € |
| Cuisine | Plaque induction 2 feux, micro-ondes grill, frigo congélateur 204 L, vaisselle, couverts, verres, batterie, ustensiles, plafonnier | 699 € |
| Séjour | Table et chaises, étagère, plafonnier | 267 € |
| Entretien | Aspirateur, seau, balai, serpillière | 92 € |
| Total | 1 568 € |
Un canapé convertible ajoute environ 660 €. Un studio demande la même liste dans une seule pièce : le budget est proche, seule la place change.
Colocation : une chambre complète (lit 90x190, literie, rideaux, bureau, chaise, armoire 2 portes, étagère, lampe, plafonnier) revient à 620 €. Cuisine et entretien se paient une fois par logement, environ 790 €. Un T3 en colocation à deux, le T3 Exemple A, revient donc à environ 2 300 € avec le séjour.
Amortir ou passer en charge
Au micro-BIC, la question ne se pose pas : l'abattement couvre tout. Au réel, le mobilier est une immobilisation et s'amortit sur sa durée normale d'utilisation, à partir de sa mise en service (BOI-BIC-AMT-20-10, § 120). Le tableau d'amortissement LMNP sépare le mobilier du logement, année par année.
Le BOFiP admet une exception : un mobilier dont le prix unitaire ne dépasse pas 500 € HT peut être déduit en charge l'année de l'achat (BOI-BIC-CHG-20-30-10, § 30). Le seuil s'entend hors taxes. Avec 20 % de TVA, un meuble à 600 € TTC fait 500 € HT. D'où la « règle des 600 € » de beaucoup de logiciels. Le texte ajoute que ces achats doivent rester en petit nombre par article sur une même année.
Deux limites, écrites dans le même paragraphe :
- Le premier équipement complet en est exclu, même si chaque meuble coûte moins de 500 € HT, sauf si le tout ne dépasse pas 500 €. Le BOFiP vise les bureaux, restaurants et magasins. Appliquer la même règle au premier ameublement d'un logement est la lecture prudente, et c'est celle que je suis.
- Un meuble vendu en plusieurs éléments se juge sur son prix global, pas élément par élément.
Pour le T3 Exemple A, avec des durées courantes :
| Bloc | Montant | Durée | Par an |
|---|---|---|---|
| Électroménager (plaque, micro-ondes, frigo, aspirateur) | 565 € | 5 ans | 113 € |
| Meubles, literie, vaisselle, luminaires | 1 734 € | 7 ans | 248 € |
| Total | 2 299 € | 361 € |
Trois ans plus tard, le micro-ondes lâche et vous en rachetez un à 90 €. Celui-là passe en charge, parce que c'est un remplacement isolé. Le détail du calcul par composants est dans le guide sur l'amortissement LMNP.
Ma façon de faire
J'ai meublé mes deux T3 en colocation près de Lille par des commandes en ligne chez des discounters, livrées sur place. Je vis à Lisbonne : faire le tour des magasins n'était pas une option.
Le plus important ne figure pas sur la facture : c'est l'inventaire. Le mien est une annexe du bail, pièce par pièce, avec la quantité et l'état de chaque élément, sur une échelle qui va de neuf à mauvais état. Une trace sur une table, notée le jour de l'entrée, ne se discute plus le jour de la sortie.
Le piège le plus courant, c'est de passer tout le premier ameublement en charge parce que chaque facture est sous 600 €. Ça gonfle le déficit de la première année, et un déficit LMNP ne se reporte que pendant 10 ans. Si vous amortissez ce mobilier, la part non déduite se reporte sans limite de durée.
Le second piège est plus bête. Un locataire demande de retirer un meuble qui le gêne, vous dites oui, et vous ne le notez pas dans l'inventaire. Si c'était la seule étagère du logement, votre bail meublé repose sur un meuble qui est à la cave.
Sources
- Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé
- Service-public.fr : Qu'est-ce qu'un logement d'habitation meublé ?
- Service-public.fr : Propriétaire, quelles sont les règles pour louer un logement meublé ?
- BOFiP, BOI-BIC-CHG-20-30-10 : petits matériels et mobiliers de 500 € HT ou moins
- BOFiP, BOI-BIC-AMT-20-10 : amortissement linéaire, point de départ et durée